Rosnąca inflacja, Polski Ład, dewaluacja złotówki, perspektywy nagłych wzrostów cenowych oraz nadal ciążąca nad gospodarką pandemia – oto niecały szereg czynników, które będą kształtować rynek nieruchomości w ciągu bieżącego roku.

Czy te czynniki zaważą na losie mieszkaniówki w odczuwalny sposób, na co warto czekać w tym roku i czy zmiany będą odczuwalne dla nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego – te i inne kwestie rozpatrujemy w niniejszym przeglądzie, sporządzonym przy udziale zespołu ogólnopolskiego portalu inwestycji mieszkaniowych Korter.

Czy rok 2022 przyniesie kolejne podwyżki cen?

Główną cechą charakterystyczną mieszkaniówki w 2021 roku była wyraźna dysproporcja między popytem a podażą – był to kluczowy czynnik powodujący wzrost cen w skali od 2 do 5% w ciągu kwartału.

Eksperci snują różne przypuszczenia co do polityki cenowej deweloperów w 2022.

• Przykładowo, według prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego, ceny mieszkań w 2022 roku mogą wzrosnąć nawet o 10 procent. Z kolei, w 2023 ceny mieszkań mogą pójść w górę o 8 procent. Powodem tak odczuwalnych podwyżek byłyby przede wszystkim drożejące materiały i usługi budowlane.

Zarazem w 2022 roku na rynek wpłynie duża liczba nowych mieszkań, co nieco ograniczy wzrost cen.

Dynamika działalności deweloperskiej również będzie wysoka – już w 2021 roku ona była o 23 procent wyższa, niż w latach 2018-2019. Przykładowo, deweloperzy Warszawy w 2022 planują oddać do użytku ponad 130 nowych inwestycji. Rośnie też liczba wydawanych pozwoleń na budowę, a niesłabnący popyt na mieszkania motywuje deweloperów do jeszcze prężniejszego działania.

Przyczyny wzrostu cen

Eksperci zgodnie mówią o tym, że tendencja wzrostowa utrzyma się przez kilka kolejnych lat – po czym rynek spowolni z powodu niedoboru atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych.

Na razie mieszkania będą tylko drożeć, i oto kilka kluczowych powodów:

• ceny podstawowych materiałów budowlanych odczuwalnie idą w górę;
• nasila się inflacja – zapowiada na 2022 rok stopa to 7-8%;
• w życie wchodzą nowe przepisy – Ustawa Deweloperska i Nowy Ład, któremu muszą podporządkować się deweloperzy;
• ceny działek inwestycyjnych również ulegają wzrostowi;
• wysoki popyt, który dodatkowo nasili się wraz z wejściem w życie nowego rządowego programu gwarantowania kredytów hipotecznych przewidującego zwolnienie nabywcy z wkładu własnego.

Inny punkt widzenia

Z kolei, analitycy rynku mieszkaniowego z Pekao i HRE Investments mówią o tym, że w 2022 roku dojdzie do wyhamowania cen nieruchomości – podobno, odczuć to można będzie już w II kwartale bieżącego roku, a jesienią 2022 ceny nieruchomości z rynku pierwotnego w dużych miastach mogą nawet spaść. 

Jak eksperci uzasadniają swoje zdanie?

• Część inwestorów (zwłaszcza tych finansujących zakup nieruchomości kredytem) zrezygnuje z działalności w sektorze nieruchomości.
• Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w 2022 roku stopy oprocentowania kredytów mieszkaniowych znów pójdą w górę, co wyhamuje popyt na mieszkania. 
• W 2021 roku zeszło się w jednym punkcie kilka czynników – wzrost wynagrodzeń, aktywizacja gospodarki, boom inwestycyjny – co wywindowało popyt oraz ceny. W 2022 roku czynniki te nieco utracą impet.
• Jeśli pogłębi się dewaluacja złotówki, duża część nieruchomości w polskich metropoliach może zostać wykupiona przez zagranicznych inwestorów.

Czy w 2022 roku dojdzie do powstania bańki na rynku nieruchomości?

Wielu ekspertów jednak zapowiada nieuniknione wzrosty cen mieszkań, co w ostateczności może doprowadzić do powstania bańki. Jednak, według danych najnowszych badań, takie ryzyko w Polsce jest jednym z najniższych w Europie – dlatego, że wraz z podwyżkami cen wzrasta też ogólny poziom dobrobytu oraz wynagrodzenia Polaków. Ponadto, w Polsce dość często kupuje się mieszkania za gotówkę, więc eksperci uważają sytuację za całkiem stabilną.

Co dotyczy rozbieżności w prognozach ekspertów – ostateczny scenariusz będzie dostrzegalny już w pierwszych kwartałach roku, toteż wtedy potencjalni nabywcy będą mieli możliwość podjęcia decyzji w kwestii kupna nieruchomości w 2022.