Miały być 2 miliardy złotych na budownictwo społeczne w Polsce, a jest tylko 618 milionów. Nowy Sącz planuje ponad 1000 nowych mieszkań, ale decyzje w stolicy wywołują burzę nad tym przedsięwzięciem. O niespodziewanym problemie rozmawiamy z Jackiem Żelasko, prezesem STBS.

W ogólnopolskiej przestrzeni publicznej rozbrzmiewa realna groźba utraty unijnego wsparcia finansowego dla budowy mieszkań w wariancie społecznym, jaki prowadzi również STBS. W środowisku jest ogromne zamieszanie. Co może stracić na tym Nowy Sącz?

Jacek Żelasko: Tak, potwierdzam, że powstał w ostatnich dniach problem związany z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych. Dlatego zarząd Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego (PIGTBS) w składzie: prezes Wiesław Źrebiec; Renata Lemańską z zarządu PIGTBS i jednocześnie prezes Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej SIM Śląsk Południe, a także przy udziale mojej skromnej osoby, byliśmy w Ministerstwie Rozwoju i Technologii na rozmowach z ministrem Tomaszem Lewandowskim. Spotkaliśmy się w także z Katarzyną Pełczyńską-Nałęcz, czyli ministrem Funduszy i Polityki Regionalnej, w sprawie dalszego finansowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce.

Zaniepokojeni jesteśmy przede wszystkim faktem, że zagrożone są środki z planu odbudowy, a więc tak zwanego KPO. Termin zakończenia tych inwestycji mija w czerwcu przyszłego roku, a bez całości finansowania żaden TBS nie będzie w stanie tych pieniędzy uzupełnić. Wiemy, że brakuje ponad 3 miliardy złotych w funduszu dopłat. W połowie ubiegłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekonywało, że pieniądze w kwocie 5 miliardów zostaną uzupełnione i miałyby się pojawić jeszcze w 2024 roku. Niestety do dzisiaj ich nie ma. Fundusz został obcięty do 618 milionów, gdzie przekonywano nas, że będzie to 2 miliardy złotych. Jest to przecież prawie jedna czwarta tego, co miało być przekazane. Dodam tylko, że te 618 milionów jest jeszcze dzielone i na samo budownictwo społeczne zostanie tylko 300 milionów, a sam nasz STBS przygotował wnioski na około 160 milionów złotych!

Nie jest tajemnicą, że w planach STBS jest budowa nowych osiedli, które miałyby powstać na Wólkach czy Zabełczu. Pisaliśmy o tym w DTS24. Co wspomniane kłopoty zmieniają w temacie realizacji tych nowosądeckich inwestycji?

– Zawirowania w tej sprawie, czy opóźnienia w realizacji wspomnianych wypłat z funduszu dopłat mogą skutkować tym, że skomplikują nam się inwestycje finansowane z KPO. W ramach tego przedsięwzięcia planowaliśmy powstanie około 300 mieszkań w niedługim czasie. Jeśli więc przez najbliższych kilka tygodni nie zostaną podjęte odpowiednie działania, które pozwolą na uzupełnienie brakujących środków, to jako zarząd STBS będziemy musieli głęboko pochylić się nad przesunięciem niektórych terminów w realizacji inwestycji i zapewne rezygnacji z umów w ramach Krajowego Programu Odbudowy.

Czy jesteśmy w stanie konkretnie nakreślić skalę problemu?

– Na ten moment zakładamy odsunięcie tych inwestycji w czasie. Przygotowujemy pewne rozwiązania zastępcze na te niespodziewane okoliczności. Obecnie nie mogę jednak sprecyzować, czy ta inwestycja ruszy za miesiąc albo za pół roku. Jest zbyt dużo niewiadomych, aby składać takie konkretne deklaracje. Czekamy na rozwój wydarzeń.

Można powiedzieć, że problem w Warszawie właściwie z dnia na dzień wywrócił cały plan przygotowany w tym aspekcie dla mieszkańców Nowego Sącza?

– My ze swojej strony jesteśmy gotowi, bo mamy pozwolenie na budowę i możemy tę inwestycję rozpocząć. Czekamy tylko na obiecane środki. Mało tego, tak naprawdę formalnie przygotowujemy plan na następne przedsięwzięcia. Wraz z końcem grudnia 2024 zakończył się program kredytowania inwestycji mieszkaniowych na preferencyjnych warunkach tzw. kredyt SBC. Swoją drogą wiemy, że do dzisiaj nie podpisano żadnej umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, które by jakoś umożliwiło przedłużenie funkcjonowania tego programu do momentu, aż będzie przygotowane nowe rozwiązanie dla budownictwa społecznego. Skutkiem tego będzie wstrzymanie, bądź zablokowanie wielu inwestycji w całej Polsce na co najmniej rok czasu.

Przedstawiliśmy w ministerstwie propozycje na dalsze finansowanie budownictwa społecznego w następnych latach. Zaproponowaliśmy, aby wprowadzić możliwość kredytu 0% na warunkach SBC, czyli tak zwane finansowanie zwrotne inwestycji z wydłużeniem okresu spłaty do 50 lat. Do tego dołóżmy na przykład grant 30-35%, który będzie bezzwrotny. Chcemy również ograniczyć wysokość partycypacji mieszkańców do 10-15%. To bardzo rozsądne pomysły. Częściowo tego rodzaju działania w naszym STBS już właściwie poczyniliśmy. Inwestycja realizowana przy ulicy 29 Listopada zakłada partycypację 15%, a nowe osiedle Zakole Dunajca zakłada około 10%.

Aby nowa forma finansowania inwestycji miała rację bytu musi być też atrakcyjna dla przyszłych najemców. Czynsz na poziomie 25-30 zł/m2 w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu może być atrakcyjny, ale w Nowym Sączu jest nie do przyjęcia. Podobnie jak w innych miastach. Dlatego zarząd izby czyni starania, żeby forma wsparcia była tak zaprojektowana, aby przeciętnego Kowalskiego było stać na opłaty. Nasze czynsze muszą być znacznie tańsze niż na wolnym rynku.

STBS nie jest więc sam z tym problemem, działacie w skali całego kraju, ale co tak naprawdę możecie realnie ugrać w tej sprawie?

– Dla mnie, jako prezesa spółki STBS, kluczowe są kwestie związane z inwestycjami w Nowym Sączu. Jednak problem dotyczy właściwie terenu całego kraju i w ramach Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego połączyliśmy siły dla dobra sprawy. Pozwala nam to zbudować pewien front do działania na znacznie większą skalę, niż gdybyśmy próbowali uporać się z kłopotem tylko w przestrzeni lokalnej. Można więc powiedzieć, że nasze spotkania i rozmowy w Warszawie, to głos całego środowiska TBS-ów w Polsce. W ten sposób Nowy Sącz właściwie ma wpływ na szczegółowe kreowanie polityki budownictwa społecznego w całym kraju. Jeśli sami nie weźmiemy sprawy w swoje ręce, to nikt inny nie zadba o nasze interesy, o nasze inwestycje czy o naszych najemców.

Jakie są rokowania i czy postulaty TBS-ów mają wymierne szanse zostać przyjęte, a może jednak jest to raczej tylko polityczna kurtuazja?

– Trzeba przyznać, że minister Lewandowski ze zrozumieniem przyjął przedstawione mu propozycje. W jakimś zakresie są one zbieżne z tym, co planuje resort. Z naszych wyliczeń wynika, że trzeba w ciągu kolejnych 50 lat przeznaczyć 50 miliardów złotych na budownictwo mieszkaniowe. W każdym roku trzeba przeznaczyć z budżetu państwa około miliarda. To umożliwi płynne i długofalowe rozwijanie tej formy budownictwa w Polsce, a jest to jeden z najbardziej efektywnych wariantów wspierania mieszkalnictwa w naszym kraju. Pani minister Pełczyńska-Nałęcz także obiecała pełne wsparcie i zaangażowanie w rozwój budownictwa społecznego w ramach swoich kompetencji.

Mało tego, z naszych rozwiązań zaczynają brać przykład chociażby Francja, a także wdraża się to również w innych krajach południa Europy. Jeżeli jednak okaże się, że ta propozycja nie zostanie w ministerstwie przyjęta, albo będzie jeszcze długo negocjowana, to trzeba rozważać inne warianty.

Co w tej sytuacji z będącą już przecież w przygotowaniu inwestycją mieszkaniową na Wólkach pod nazwą Zakole Dunajca i zapowiadanym osiedlem, jakie ma powstać na Zabełczu?

– Jesteśmy pewni ukończenia wszystkich segmentów, które obecnie są w planach, budujemy też przy ulicy 29 Listopada. W temacie osiedla Zakole Dunajca na Wólkach, obecnie trwają procedury związane z przetargiem. Do momentu ich rozstrzygnięcia trudno mówić o dalszych działaniach. Jednak nie ma powodu ukrywać, że przy tych wszystkich zawirowaniach ta inwestycja jest w jakiś sposób zagrożona, bo nie mamy całości środków niezbędnych do jej realizacji. Oczywiście nawiązuję tutaj do tych omówionych opóźnień, które mają związek z  zapowiadanymi środkami jeszcze w 2024 roku, a które do dziś nie zostały przekazane na finansowanie inwestycji budownictwa społecznego.

My jako STBS dołożyliśmy wszelkich starań, aby nadać tej lokalizacji realnych kształtów. Ogłosiliśmy przetarg jeszcze z rozstrzygnięciem na grudzień tamtego roku po to, żeby móc to przedsięwzięcie zrealizować w ramach KPO. Liczyliśmy uczciwie, że środki zostaną nam uzupełnione zgodnie z obietnicami, jakie mieliśmy przekazane z ministerstwa.

Przypomnijmy, że jeszcze pół roku temu ministrowie z obecnego rządu ogłosili rekordowe dofinansowanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Mówiono o kwocie prawie 5 miliardów złotych. Natomiast do dnia dzisiejszego tych środków nie otrzymaliśmy i nie zostały one przekazane na realizację inwestycji. Mamy już zaplanowane kolejne spotkania z przedstawicielami rządu. Rozmawialiśmy też z grupą posłów, którzy obiecali nam wsparcie. Będziemy dyskutować z kolejnymi środowiskami. Zapotrzebowanie na budownictwo społeczne w Polsce jest ogromne.

W samym Nowym Sączu podczas naboru uzupełniającego było ponad dziesięć wniosków na jedno mieszkanie. To jest bardzo dużo. W tej chwili około 800 rodzin czeka na swoje przysłowiowe „M” w STBS. Całe to zamieszanie w ministerstwie mocno komplikuje nam jednak działanie. Nie chodzi tylko o nasze miasto nad Dunajcem, bo w podobnej sytuacji są chociażby Gdańsk, Kamienna Góra, Śrem oraz Głogów.

Niestety nie brzmi to wszystko zbyt optymistycznie w kontekście tego, że trudno przewidzieć, jakie decyzje będą podjęte w Warszawie. Problem pojawił się zupełnie niespodziewanie i jego rozwiązanie trzeba przecież wymyślić szybko.

– Liczymy się z małymi opóźnieniami. Natomiast pragnę zaznaczyć, że my jako zarząd staniemy na głowie, aby wykonać plan założony na tę kadencję. Mówimy tutaj o liczbie 1012 mieszkań mających powstać w najbliższych latach. Gdyby nie to zawirowanie, to w lutym moglibyśmy mieć w realizacji już 300 mieszkań z tej ogólnej ilości, a na pierwszą połowę przyszłego roku mielibyśmy 1/3 planu zrealizowaną, co było by ogromnym wyprzedzeniem w stosunku to założeń. Celowo podkreślam słowo „opóźnienia”, bo nie przewiduję scenariusza, aby te zapowiedzi nie zostały wykonane. Kwestią jest tylko, kiedy nam się to uda. Z drugiej strony, gdyby problemy z rządowym dofinansowaniem się przeciągały, to rozpoczniemy inwestycje mieszkaniowe z dojściem do własności. Spółka na bieżąco analizuje wszelkie ryzyka i ma przygotowane odpowiednie scenariusze. Pod względem zarządzania strategicznego przeszliśmy ogromną rewolucję.

STBS jest w stanie sobie z tym poradzić, nawet jeśli rozmowy z rządem nie przyniosą oczekiwanych rezultatów?

– Mamy pewne plany awaryjne. Opracowujemy sobie różne warianty i analizujemy je pod kątem finansowym oraz obowiązujących przepisów prawa. Sprawdzamy wszelkie możliwości ryzyka, a nasze decyzje muszą być oczywiście jak najlepsze dla spółki, ale też jednocześnie ważnym jest realizacja tych inwestycji w możliwie najkrótszym czasie w sposób najbardziej odpowiadającym przyszłym mieszkańcom tych lokali. Jesteśmy w ciągłym kontakcie z ministrami związanymi z budownictwem mieszkaniowym, z instytucjami finansującymi, z Krajowym Zasobem Nieruchomości, z innymi Towarzystwami Budownictwa Społecznego czy Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi w całej Polsce, ale co równie ważne coraz więcej parlamentarzystów wspiera naszą działalność. Takiego wsparcia w poprzednich latach nie było.

W poprzedniej kadencji parlamentarnej mieliśmy ośmiu posłów z koalicji rządzącej, a wsparcie było tylko od pani poseł Anny Paluch. Dziś mamy pełne wsparcie od pań posłanek Weroniki Smarduch i Urszuli Nowogórskiej, a także pana posła Piotra Lachowicza z naszego regionu. Nie wspominam o innych posłach z innych części kraju. Jestem pewien, że niedługo będziemy mogli mówić o kolejnych osobach wspierających budownictwo społeczne. Nie mogę także nie wspomnieć o ogromnym zaangażowaniu prezydenta Ludomira Handzla oraz wiceprezydenta Artura Bochenka. To dzięki intensywnym zabiegom prezydenta udało się w poprzedniej kadencji sejmu wprowadzić szereg rozwiązań, które umożliwiły realizację tysięcy mieszkań w całej Polsce. To właśnie w nowosądeckim ratuszu zostały przedstawione postulaty środowiska TBS’ów, które w ciągu kilku miesięcy w 100% zostały wdrożone w życie. Ogromna w tym zasługa właśnie prezydenta Handzla.

Mówimy o zaplanowanych 1012 nowych mieszkaniach. Jak obecnie wyglądają zasoby STSB i co konkretnie zakłada plan na najbliższe lata?

 – W tej chwili dysponujemy 980 mieszkaniami. Kolejnych około 300 jest już właściwie w trakcie realizacji. Mówimy tutaj o budowie na ulicy 29 Listopada i planowanych na Zakolu Dunajca. Kolejne przedsięwzięcia w tej przestrzeni będziemy wdrażać sukcesywnie. Mowa tutaj o co najmniej 250 mieszkaniach na ulicy Myśliwskiej, więc to by nam dawało liczbę 550. Przygotowujemy się do 50 nowych lokali na osiedlu Millenium, których budowa powinna rozpocząć się na przełomie 2025 i 2026 roku.

Chcemy też rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę i dokumentację projektową dotyczącą działki przy ulicy Wyspiańskiego. Lokalizacja to tak zwany Inkubator Przedsiębiorczości. Tam przewidujemy również 250 kolejnych mieszkań, więc sumarycznie zbliża nas to do założonego celu. Wydaje on się w pełni realny i my opracowujemy już koncepcje kolejnych lokalizacji w mieście. W drugim kręgu mamy jeszcze inwestycję przy ulicy Śniadeckich, osiedle Bielowice, ale także bierzemy realnie pod uwagę nową inwestycję na Myśliwskiej, czyli około 500-750 mieszkań w zależności od zapisów w planie ogólnym, który powinien być uchwalony do końca roku.

Po opublikowaniu przez DTS24 artykułu w temacie planowanego osiedla na Zabełczu, mocno przewijał się problem pobliskiego wysypiska.

– Oczywiście teraz mówimy o sytuacji dzisiejszej, ale warto mieć na uwadze, że za kilka lat ona nie będzie już aktualna. Wysypisko zostanie zamknięte w niezbyt odległej przyszłości. Wówczas po pierwsze zniknie pewien problem, a po drugie pojawią się nowe, dodatkowe możliwości. To może potrwać dwa albo trzy lata. Wówczas będziemy inaczej patrzeć na zagospodarowanie i możliwości tamtego terenu. Sporo ludzi tam mieszka dzisiaj, bo przecież domów nie ubywa, więc po zmianach związanych ze składowiskiem renoma tych fragmentów osiedli Zabełcze i Przetakówka będzie inna. Nie obawiamy się jakichś problemów.

 Czyli ta lokalizacja ma szanse stać się atrakcyjna, bo problem wysypiska zniknie, a zachęcicie mieszkańców odpowiednim standardem przy wyjątkowo okazyjnej cenie?

– Nowe osiedla przez nas budowane, oczywiście mają już odpowiedni do danych czasów standard wykonania. Warto podkreślić choćby kwestie odnawialnych źródeł energii, co przecież wiąże się ze znacznym obniżeniem kosztów codziennego funkcjonowania. Właśnie w kontekście lokalizacji na Myśliwskiej, czy na Tłokach chcemy skorzystać z nowych możliwości. Nie wszystko jeszcze mogę powiedzieć o pewnych planach, ale konsultujemy wiele kwestii z najwyższej klasy specjalistami w dziedzinie energetyki. Zwróciliśmy uwagę na nowoczesne rozwiązanie, jakim są perowskity. Co to takiego?

To rodzina materiałów syntetycznych, które skutecznie pochłaniają światło słoneczne i stosunkowo łatwo można je wykorzystać do pokrywania powierzchni, tworząc tanie ogniwa słoneczne, które mogą pobierać energię słoneczną i przekształcać ją w elektryczność. Można więc pokryć nimi chociażby elewację budynku, czy jakiekolwiek inne elementy obiektu. To tworzy zupełnie nowe, niedostępne dotychczas możliwości w tym zakresie. Szukamy takich rozwiązań w STBS, a tak się składa, że przy niektórych możemy być pionierami na skalę kraju.

Warto podkreślić, że od półtorej roku współpracujemy również z Politechniką Śląską. Zajmujemy się na przykład tematem wiatraków o pionowej osi obrotu, które można skomponować w naszych nowych osiedlach. Ten pomysł bazuje ma rozwiązaniu profesora Zbigniewa Bulińskiego i jego zespołu, którzy zyskał wiele laurów, a mówię tutaj o Silesia Wind Generator. To konstrukcja nagrodzona wieloma prestiżowymi nagrodami, a zakłada ono produkcję energii elektrycznej z wiatru. Są to urządzenia bezgłośne, bezpieczne dla ludzi czy ptaków, a można je montować w niedużych odległościach. Są świetnym uzupełnieniem dla fotowoltaiki, bo działają najlepiej wtedy, kiedy nie ma dużej mocy ze słońca. Sprawdzają się więc głownie w nocy, a także okresie później jesieni oraz w zimie.

Mówimy o kilku latach, ale sprawa budownictwa społecznego, w kontekście stale rosnących kosztów życia, to raczej będzie coraz poważniejszy temat w życiu codziennym nowosądeczan.

– Zajmując się sprawami bieżącymi nie zapominamy o planach na przyszłość. W perspektywie po 2029 roku przygotowujemy kolejne kilkaset nowych mieszkań. Chcemy uniknąć sytuacji na koniec kadencji zarządu, którą zastaliśmy przychodząc do STBS. Nie było wówczas żadnych planów, przygotowanych inwestycji do zrealizowania. Tak naprawdę musieliśmy poświęcić dwa i pół roku, aby stworzyć schemat do pierwszych działań przy tworzeniu nowych mieszkań. Tak w prawidłowo funkcjonującej spółce nie można postępować. Każda kolejna kadencja zarządu musi mieć opracowany plan i możliwości jego realizacji w ciągu krótkiego czasu. Więc zakładając krótkoterminowo, to przed nami 1012 nowych mieszkań w pięć lat. To jest niezbędny model działania w dzisiejszej sytuacji na rynku nieruchomości czy wynajmów komercyjnych. Na kolejne lata mamy w zanadrzu kolejne co najmniej 500 mieszkań.

Planując przyszłość zakłada pan zapewne, że ten obecny problem uda się niebawem rozwiązać i wypracować mechanizmy, które ograniczą powstawanie podobnych utrudnień w kolejnych latach.

– W obecnym rządzie co prawda są pewne zawirowania, o których rozmawialiśmy, ale warto zaznaczyć, że nie ma też zadeklarowanych przeciwników budownictwa społecznego. Mamy mniejszych, bądź większych zwolenników. Trzeba to wykorzystać i rozwijać system, pomagać w realizacji tych inwestycji, bo jest na nie w Polsce ogromne zapotrzebowanie. Na szczęście nie ma teraz osób, które by nam czynnie przeszkadzały jak to było w poprzednich latach. Były wręcz bardzo aktywne w działaniu jednostki, które starały się przeszkadzać jak tylko się dało. Z obecnym rządem chcemy przygotować rozwiązania na następną dekadę, a może i dłużej.

Rozmawiał Michał Śmierciak